동시에 보유하는 것은 가능합니다
현재 살고 있는 집의 전세대출이 남아 있더라도 새로 매수한 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것 자체가 무조건 금지되는 것은 아닙니다.
매수할 주택이 비규제지역이고 최종적으로 기존 세입자를 내보낸 뒤 직접 입주할 예정이라면, 세입자 보증금 반환을 위한 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.
다만 비규제지역이라는 이유만으로 집값의 70퍼센트가 그대로 승인되는 것은 아닙니다. LTV, DSR, 현재 세입자의 보증금, 담보 순위, 전세대출 상품의 약정과 은행 자체 심사를 모두 통과해야 합니다.
질문의 구조는 이렇게 됩니다
현재 보유한 현금으로 세입자가 거주 중인 주택을 먼저 매수합니다.
매수한 주택의 기존 세입자는 다음 해 2월에 퇴거하고, 현재 거주 중인 전셋집의 계약은 다음 해 3월에 끝납니다.
2월에 매수한 주택의 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 해당 주택을 담보로 대출받고, 3월에는 현재 전셋집에서 보증금을 돌려받아 기존 전세대출을 상환한 뒤 새 집으로 입주하는 계획입니다.
이와 같은 일정 차이 때문에 전세대출과 주택담보대출이 약 한 달 동안 함께 존재할 수 있습니다.
가능한 대출은 보증금 반환대출입니다
매수한 집의 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 데 사용하는 대출은 보통 임차보증금 반환 목적 주택담보대출로 취급됩니다.
주택을 이미 매수한 뒤 그 집에 설정하는 대출이므로 매매계약 잔금을 지급하기 위한 일반적인 구입자금 주택담보대출과는 구조가 다릅니다.
세입자 퇴거일에 은행이 대출금을 세입자의 계좌나 세입자의 전세대출 은행으로 직접 지급하고, 세입자의 전출과 임차권 소멸을 확인하면서 은행이 1순위 근저당권을 설정하는 방식으로 진행되는 경우가 많습니다.
LTV 70퍼센트는 최대 규제비율입니다
무주택자가 비규제지역의 주택을 구입하거나 담보대출을 받는 경우에는 원칙적으로 LTV 70퍼센트가 적용될 수 있습니다.
하지만 LTV 70퍼센트는 집값의 70퍼센트를 반드시 빌려준다는 의미가 아니라 금융규제상 넘을 수 없는 상한에 가깝습니다.
은행이 인정하는 주택가격이 6억원이면 단순 LTV 상한은 4억2천만원이지만, DSR상 한도가 3억원이라면 실제 대출은 3억원 이내로 줄어듭니다.
은행의 담보평가액이 매매가격보다 낮거나 세입자의 보증금과 선순위 권리가 남아 있어도 대출한도가 줄어들 수 있습니다.
세입자가 있는 동안에는 한도가 다르게 보일 수 있습니다
주택을 매수한 직후에는 기존 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추고 거주하고 있으므로 세입자의 보증금이 은행보다 앞선 권리가 될 수 있습니다.
은행이 세입자가 계속 거주하는 상태에서 근저당권을 설정하면 세입자 보증금을 제외한 담보가치만 인정할 수 있어 원하는 금액이 나오지 않을 수 있습니다.
따라서 실제 보증금 반환대출은 세입자의 퇴거, 전출신고, 보증금 반환과 은행의 근저당권 설정을 같은 날 연계하여 처리하는 방식이 일반적입니다.
은행과 사전협의 없이 먼저 세입자에게 보증금 반환일을 확정하면 대출 실행일이 맞지 않아 자금이 부족해질 수 있습니다.
전세대출이 있다고 주담대 한도가 그대로 줄어드는 것은 아닙니다
기존 답변처럼 전세대출 원금 전체가 일반 주택담보대출과 똑같이 DSR에 반영된다고 단정할 수는 없습니다.
전세대출은 상품과 시행 시기, 현재 주택 보유 여부, 전셋집의 소재지에 따라 DSR 반영 방식이 다릅니다.
현재 규정상 일부 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 이용하는 전세대출은 이자 상환액이 DSR에 포함될 수 있습니다.
전세대출 원금 전체가 매년 상환되는 것으로 계산되는 것은 아니지만, 전세대출 이자와 다른 신용대출·자동차대출 등의 원리금 때문에 새 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
DSR 때문에 70퍼센트가 나오지 않을 수 있습니다
은행권 주택담보대출은 일반적으로 연간 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득의 일정 비율 안에서 관리하는 차주 단위 DSR 규제를 적용합니다.
연소득이 낮거나 신용대출과 자동차 할부가 많으면 담보가 충분하더라도 LTV 70퍼센트까지 대출받기 어렵습니다.
변동금리나 혼합형 주택담보대출에는 향후 금리 상승 가능성을 반영하는 스트레스 DSR도 적용되므로 단순히 현재 금리만 넣어 계산한 금액보다 실제 한도가 낮을 수 있습니다.
간단한 계산 사례
매수주택의 은행 인정가격이 8억원이라면 LTV 70퍼센트의 단순 상한은 5억6천만원입니다.
기존 세입자 보증금이 4억원이고 다른 선순위 대출이 없다면 세입자 퇴거와 동시에 보증금 반환대출 4억원을 실행하는 구조를 검토할 수 있습니다.
그러나 소득을 기준으로 계산한 DSR 한도가 3억원이라면 세입자 보증금이 4억원이어도 은행 대출은 3억원 정도에 그칠 수 있고, 부족한 1억원은 별도로 준비해야 합니다.
반대로 DSR상 5억원이 가능하더라도 보증금 반환에 필요한 금액이 4억원이라면 은행이 자금용도에 맞춰 4억원만 취급할 수 있습니다.
현재 전세대출 상품을 먼저 확인해야 합니다
은행 자체 전세대출, 한국주택금융공사 보증부 전세대출, 주택도시보증공사 보증부 전세대출, 서울보증보험 전세대출과 버팀목 전세자금대출은 주택 취득 후 적용되는 조건이 서로 다릅니다.
일반 보증부 전세대출은 비규제지역 주택 취득만으로 즉시 회수되지 않는 경우가 있지만, 주택 수와 주택가격, 취득지역에 관한 약정이 있을 수 있습니다.
버팀목과 같은 주택도시기금 전세대출은 기본적으로 무주택자를 지원하는 정책대출이므로 주택을 취득하면 대출 회수나 만기연장 제한이 발생할 가능성이 큽니다.
따라서 매매계약 전에 현재 전세대출 은행에 주택 취득 예정일, 매수지역, 주택가격과 현재 전세계약 만기일을 알려 대출 유지 가능 시점을 서면이나 녹취가 남는 방식으로 확인해야 합니다.
비규제지역이면 전세대출 회수 규제가 상대적으로 적습니다
전세대출 보유자가 규제지역의 일정 가격을 초과하는 아파트를 취득하면 전세대출이 제한되거나 회수될 수 있습니다.
반면 질문처럼 매수주택이 비규제지역이라면 이러한 규제지역 주택 취득 제한에 바로 해당하지 않을 가능성이 큽니다.
다만 전세대출의 개별 보증기관과 은행 약정에서 주택 취득 후 대출 유지 조건을 더 엄격하게 정하고 있을 수 있으므로 비규제지역이라는 이유만으로 전세대출이 무조건 유지된다고 단정해서는 안 됩니다.
실거주 목적이라는 점을 분명히 해야 합니다
세입자가 나간 뒤 직접 입주하기 위한 일시적인 일정 차이라는 사실을 은행에 설명해야 합니다.
현재 전셋집의 임대차계약서, 전세대출 잔액증명서, 새로 매수할 주택의 매매계약서와 기존 세입자의 임대차계약서를 준비하면 됩니다.
은행에 따라 현재 전세계약이 끝나는 즉시 전세대출을 상환하고 새 집으로 전입하겠다는 확인서나 약정을 요구할 수 있습니다.
약정한 전입일과 전세대출 상환일을 지키지 않으면 대출 회수나 향후 대출 제한이 생길 수 있습니다.
매수할 때부터 은행 심사를 받아야 합니다
가장 위험한 방법은 현금으로 갭 매수를 먼저 완료한 뒤 세입자 만기 직전에 은행을 찾아가 보증금 반환대출을 신청하는 것입니다.
그때 DSR이나 담보평가 때문에 원하는 대출이 나오지 않으면 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 됩니다.
매매계약을 체결하기 전에 최소 두세 곳의 은행에 매매가, 시세, 세입자 보증금, 본인 소득과 기존 전세대출 정보를 제공하고 보증금 반환대출 가능금액을 사전심사받아야 합니다.
대출 상담 결과는 실행 시점의 규제와 금리에 따라 바뀔 수 있으므로 단순 구두상담보다는 예상한도와 필요한 조건을 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.
매매계약 특약도 필요합니다
매도인과 기존 세입자의 임대차계약서 원본, 확정일자와 전입일을 확인해야 합니다.
세입자가 계약 만료일에 실제 퇴거할 의사가 있는지 확인하고 갱신요구권을 이미 사용했는지도 살펴야 합니다.
매매계약서에는 기존 임대차보증금과 반환 책임이 매수인에게 승계된다는 내용, 세입자 만기일, 퇴거 협조와 관련 서류 제공 의무 등을 명확히 적는 것이 좋습니다.
세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태라면 단순히 계약서상 만기일이 2월이라고 해서 반드시 그날 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.
보증금 반환 의무는 매수인에게 넘어옵니다
세입자가 대항력을 갖춘 주택을 매수하면 원칙적으로 새 집주인이 임대인의 지위를 승계합니다.
따라서 기존 세입자의 전세보증금을 돌려줄 책임도 매수인에게 넘어옵니다.
은행 대출이 거절되거나 늦게 실행되더라도 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
보증금 반환이 늦어지면 지연손해금, 임차권등기명령이나 보증금 반환소송으로 이어질 수 있으므로 대체자금도 준비해야 합니다.
전세보증금으로 주담대를 갚는 계획도 확인합니다
3월에 현재 전셋집의 보증금을 돌려받으면 먼저 현재 전세대출을 상환해야 합니다.
전세대출 은행이 보증금반환채권에 질권을 설정했거나 채권양도 방식을 사용했다면 집주인이 반환하는 보증금 중 대출금이 은행으로 직접 상환될 수 있습니다.
따라서 돌려받는 전세보증금 전액을 새 주택담보대출 상환자금으로 사용할 수 있다고 계산하면 안 됩니다.
전세대출 원금과 이자를 모두 갚고 실제로 남는 자기자금이 얼마인지 계산해야 합니다.
한 달 일정 차이는 조율할 수 있습니다
매수주택 세입자의 만기가 2월이고 현재 전셋집 만기가 3월이라면 약 한 달의 자금 공백이 생깁니다.
은행이 보증금 반환대출을 승인한다면 이 공백을 메울 수 있지만, 실행일에는 세입자의 전출과 근저당권 설정이 맞물려야 합니다.
가능하다면 기존 세입자와 퇴거일을 현재 전세계약 만기일에 가깝게 조정하거나, 현재 집주인과 조기 보증금 반환을 협의하는 방법도 검토할 수 있습니다.
다만 상대방의 동의 없이 임대차 종료일을 일방적으로 바꿀 수는 없습니다.
은행에 정확히 물어볼 내용
현재 전세대출을 보유한 상태에서 비규제지역의 세입자 있는 주택을 매수해도 기존 전세대출이 유지되는지 확인합니다.
현재 전세대출의 보증기관이 어디인지, 주택 취득 후 즉시 상환 또는 만기연장 제한 조건이 있는지 확인합니다.
세입자 퇴거일에 임차보증금 반환 목적 주택담보대출을 얼마까지 받을 수 있는지 사전심사를 요청합니다.
현재 전세대출의 이자나 잔액이 신규 주택담보대출 DSR에 어떻게 반영되는지 확인합니다.
세입자 전출, 보증금 송금, 근저당권 설정과 본인 전입을 어떤 순서로 처리해야 하는지 확인합니다.
기존 답변에서 바로잡을 부분
전세대출이 있으면 그 잔액 전체가 무조건 DSR에 포함된다는 설명은 정확하지 않습니다.
전세대출의 DSR 반영 여부와 방식은 주택 보유 여부, 전셋집의 지역, 대출 실행 시기와 상품에 따라 달라질 수 있습니다.
비규제지역이므로 무조건 LTV 70퍼센트를 받을 수 있다는 설명도 정확하지 않습니다. LTV는 최대비율일 뿐이며 DSR과 담보평가, 보증금 반환 필요액 때문에 실제 한도는 낮아질 수 있습니다.
세입자 만기 뒤에 전세대출을 상환하고 그 후 주담대를 신청하면 된다는 설명도 일정상 맞지 않을 수 있습니다. 세입자 보증금을 먼저 돌려줘야 하므로 보증금 반환대출은 세입자 퇴거일에 맞춰 미리 승인받아야 합니다.
결론
현재 전세대출이 남아 있는 상태에서도 비규제지역에 매수한 주택을 담보로 세입자 보증금 반환대출을 받는 것은 가능할 수 있습니다.
그러나 LTV 70퍼센트가 자동으로 보장되는 것은 아니며, 실제 한도는 DSR, 소득, 기존 부채, 담보가치와 세입자 보증금에 따라 결정됩니다.
현재 이용 중인 전세대출이 주택 취득 후에도 3월 만기까지 유지되는지는 대출상품과 보증기관 약정을 별도로 확인해야 합니다.
현금으로 먼저 매수한 뒤 대출을 알아보기보다 매매계약 전에 현재 전세대출 은행과 새 주택담보대출 취급은행에서 두 대출의 동시 보유 가능 여부와 보증금 반환대출 예상한도를 사전심사받는 것이 안전합니다.